В прошлый раз мы рассказывали об основополагающем документе градостроительного планирования – генеральном плане (ГП), сегодня речь пойдет о не менее важном – правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).

Итак, правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, которое Градостроительный Кодекс РФ определяет как зонирование территории муниципального образования в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Безусловно, понятия генерального плана и правил землепользования и застройки тесно связаны, что в свою очередь порождает еще большую путаницу между ними.

Стоит понимать, что генеральный план - документ стратегического характера, определяющий назначение территорий в целом и обосновывающий план ее развития.
В то время как правила землепользования и застройки – документ тактический, разрабатываемый во исполнение положений генерального плана. В нем закрепляются:

- виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;

- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Полный перечень видов разрешенного использования содержится в Приложении к Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Разработка ПЗЗ происходит последовательно согласно следующим этапам:

- получение исходных данных;

- разработка проекта;

- согласование проекта с заказчиком и органами местного самоуправления;

- публичные слушания (общественные обсуждения);

- утверждение проекта;

- размещение утвержденного документа во ФГИС ТП.

Этапы работы над проектом ПЗЗ те же, что и при разработке ГП, но при этом в качестве исходных данных используются:

- данные ЕГРН;

- предложения заинтересованных лиц, судебные решения;

- сведения о зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) – это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромные территории и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- открытые данные (обязательные реестры государственных органов, например, объекты культурного наследия федерального значения);

- данные топо- и аэрофотосъемки.

Процесс разработки проекта ПЗЗ включает прежде всего сбор предложений от заказчика, в качестве которого зачастую выступает администрация муниципального образования. На этой же стадии выявляются законодательные противоречия и разночтения. После их устранения происходит разработка текстовых и графических материалов проекта - карта градостроительного зонирования, карта ЗОУИТ.

На заключительном этапе происходит описание границ территориальных зон и, если необходимо, их постановка на учет в ЕГРН.

Как и в случае с ГП далее назначаются публичные слушания (общественные обсуждения), которые запускают процесс согласования проекта, но на практике публичные слушания могут проводиться и параллельно с ним.

Согласование проводится в первую очередь с органом местного самоуправления (администрацией), а также с федеральными органами исполнительной власти, например, при наличии границ исторического поселения в границах подготовки ПЗЗ.

Обязательным условием для утверждения проекта ПЗЗ является наличие протокола публичных слушаний и решения органов местного самоуправления. Только в этом случае проект считается принятым, согласованным и утвержденным.